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La ley hipotecaria se activa el lunes: más gastos al banco y límites frente a abusos

Viviendas en venta. JAVIER LIZÓN (EFE)
Viviendas en venta. JAVIER LIZÓN (EFE)

La norma abarata algunas comisiones, facilita cambiar de entidad y fija qué parte paga los costes de constitución

A partir del lunes estará vigente la nueva ley de crédito inmobiliario con novedades para quienes quieran pedir una hipoteca, aquellos que ya la estén pagando y los bancos. Uno de los principales cambios es que estos últimos tendrán que asumir la mayor parte de los gastos de formalización de los préstamos. El endurecimiento de la regulación en el cobro de comisiones o a la hora de exigir la contratación de productos asociados a la hipoteca es otra de las novedades frente a abusos, en una norma que da más responsabilidad al notario. Deberá cerciorarse de que la entidad ha entregado al consumidor toda la información que la ley les obliga a facilitar antes de firmar y proporcionarles asesoramiento gratis. Estas son las claves del texto. 

¿Cómo se dividen los gastos? 
Los clientes solo asumirán los costes de tasación. Los de gestoría, notario, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados los tendrá que pagar el banco. Hasta ahora no existía una regulación, salvo con el llamado tributo de las hipotecas, que ya corre a cargo de las entidades después de que así lo decretase el Gobierno. Fue después de que el Tribunal Supremo se lo cargase al usuario en una polémica decisión tomada un día después de decir lo contrario. 

¿Qué pasa con las comisiones? 
Respecto a la que cobran los bancos al formalizar el préstamo para cubrir gastos administrativos o de gestión, hasta ahora podían imponer dos: la de apertura y la de estudio, y ninguna estaba limitada. Con la llegada de la nueva ley seguirá sin haber límites, pero solo se podrá cobrar la de apertura, que deberá incluir todos los costes que la entidad quiera repercutir. En relación con la comisión de amortización anticipada, aplicada cuando el cliente quiere devolver todo o parte de la deuda antes del plazo acordado con el banco, hay dos posibles fórmulas: un límite del 0,15% a aplicar durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca —hasta ahora era un 0,5%— y del 0,25% a partir de ahí, o un tope del 0,25% en los tres primeros años. Existe otra figura, la compensación por riesgo de tipo de interés, que solo se aplica en las hipotecas variables y en caso de que el banco perdiera dinero con la amortización anticipada. Hasta ahora no estaba limitada, pero eso cambia, de modo que el banco podrá fijar una comisión máxima del 2% durante los 10 primeros años de vida del crédito y del 1,5% a partir del undécimo año. 

¿Y los productos vinculados? 
La norma pretende poner coto a la vinculación que exigen las entidades en sus hipotecas. Es decir, a seguros, planes de pensiones y cualquier otro producto que suelen ofrecer al cliente para rebajar el interés del préstamo o, directamente, para poder obtenerlo, aunque esto es poco común. Hoy este tipo de vinculaciones no están reguladas, pero desde el lunes esta práctica quedará limitada y solo serán legales las ventas combinadas, aquellas que se dan cuando un banco ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos. En todo caso, solo estarán permitidas cuando se demuestre que "acarrean un claro beneficio" para el cliente o si se trata de una póliza para garantizar que el usuario puede saldar su deuda. 

¿Se facilita el cambio de banco? 
Cambiar una hipoteca de banco no era un proceso en el que el consumidor tuviese la última palabra. Si la entidad presentaba una contraoferta mejor que la otra le hacía al cliente, este tenía que quedarse. Con la nueva ley sí decide. 

Cambio de tipo fijo a variable 
Con la legislación vigente no hay impuesto un tope a la comisión que las entidades pueden cobrar por cambiar el préstamo de tipo variable a fijo. El cambio en este aspecto es que solo se podrá cobrar durante los tres primeros años, con un límite del 0,15%. 

Vencimiento anticipado 
Es una de las cláusulas más controvertidas y se activa cuando el cliente no paga su hipoteca. Antes de la nueva ley, bastaba con que el consumidor dejara de abonar tres cuotas para que se empezara a aplicar. A partir de lunes deberán cumplirse tres requisitos. 

Uno es que el usuario haya dejado de pagar el préstamo. Otro, que la cuantía que sumen las mensualidades que no abonó equivalgan, como mínimo, al 3% del capital que le prestó el banco —o 12 cuotas—, si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca, o al 7% del crédito —o 15 cuotas—, si el impago se produce durante la segunda mitad de la vigencia del contrato. La última condición posible es que la entidad haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado. 

Más información obligatoria 
Los bancos están obligados a dar a los consumidores varios documentos, como mínimo, diez días antes de firmar el contrato. Entre ellos figura un documento con simulaciones de las cuotas; una copia del proyecto del contrato; información clara sobre los gastos que corresponden a cada parte y sobre el asesoramiento gratuito que deben ofrecer los notarios.

Los préstamos para comprarse una vivienda se abarataron desde que se aprobó el nuevo marco
La nueva ley hipotecaria se aprobó en el Congreso a finales de febrero entre advertencias de que encarecería el acceso a la financiación por dejar menos manga ancha a los bancos para fijar comisiones y otras cláusulas del contrato. Sin embargo, un análisis realizado por el comparador online Kelisto revela que la tendencia del mercado ha sido justo la contraria. Desde que la norma recibió luz verde, el interés de las hipotecas a tipo fijo —que copan el 39,4% de las nuevos préstamos— ha descendido entre un 3% y un 7,9% , con rebajas más acusadas en las ofertas con plazos de devolución más largos. En lo que respecta a los créditos a tipo variable —el 60,6% del total—, el diferencial medio que las entidades suman al Euríbor ha caído un 1,4% desde que se aprobó la ley. 

En la práctica, un consumidor que pidiera en junio una hipoteca media en Galicia —97.466 euros—, a tipo fijo y a 30 años, pagaría una cuota mensual de 380,06 euros, frente a los 390,7 que hubiera tenido que abonar si la hubiese contratado en marzo. El ahorro va más allá de las cuotas, pues la reducción se extiende a los intereses que deberá pagar al banco: abonará 3.831 euros menos, lo que supone una rebaja del 8,9%. 

COMISIONES. Otro efecto del nuevo marco legislativo que ha detectado Kelisto es que tanto en las hipotecas fijas como en las variables se ha reducido considerablemente el porcentaje de ofertas que cobran comisión de apertura.

En todo caso, la compañía señala que algunas de las modificaciones que se estrenarán este lunes "hacen pensar que en los próximos meses sí podríamos ver encarecimientos en las ofertas". Avanza, con todo, que los cambios serán "paulatinos". "En un momento en el que el mercado crece a buen ritmo, ningún banco querrá empeorar considerablemente su oferta a favor de sus competidores", indica. Desde el comparador consideran que los movimientos al alza se concentrarán en las hipotecas a tipo variable.

La ley hipotecaria se activa el lunes: más gastos al banco y...
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