La Boa Vila cuenta con 538 bajos en venta, la mitad de ellos vacíos

Los distintos portales inmobiliarios ofertan actualmente 538 locales en Pontevedra; la mitad de ellos están vacíos ► El pasado año se vendieron 165 activos, la mayoría fuera del núcleo urbano, cuyo precio medio rondó los 150.000 euros
Un transeúnte caminando junto a dos locales en venta en la zona monumental de Pontevedra. GONZALO GARCÍA
photo_camera Un transeúnte caminando junto a dos locales en venta en la zona monumental de Pontevedra. GONZALO GARCÍA

El cambio de uso de local en vivienda se está consolidando como una tendencia cada vez más popular en Galicia, especialmente desde mediados del pasado mes de septiembre, cuando la Xunta lanzó un decreto para flexibilizar la férrea normativa que regía al respecto.

Este cambio ha sido aprovechado por numerosos propietarios para darle salida a bajos que o bien tenían en desuso o bien llevaban tiempo en el mercado inmobiliario sin encontrar clientes.

Según los datos reportados por la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), en la capital de las Rías Baixas se contabilizan 538 locales comerciales publicados en distintos portales inmobiliarios. De ellos, más de la mitad (exactamente 275) se encuentran vacíos, sin ningún tipo de uso.

Brickbro es una compañía de origen catalán especializada en poner en contacto a los dueños de estos bajos con potenciales compradores. Ahora ha puesto el foco en Galicia, al considerar que es un interesante nicho para este tipo de operaciones, y en el caso concreto de Pontevedra determina que el 14% de estos activos serían susceptibles de reconvertirse para tener un uso residencial.

De hecho, y al margen de su destino final, el pasado año se vendieron en la ciudad 165 inmuebles, con un coste medio del metro cuadrado de 1.066 euros, lo que dio un precio medio de cada operación de 149.675 euros.

Sin embargo, no estamos ante la nueva gallina de los huevos de oro ni de una panacea inmobiliaria. Guillermo Preckler, consejero delegado de la empresa, alerta de que "es una normativa compleja de cumplir, porque exige un mínimo de metros cuadrados de superficie, de altura de techo, de luz, de densidad del edificio... Después está el trámite, que no es rápido. Podemos estar hablando de varios meses y a veces incluso de años".

También cita el riesgo económico que esta reconversión tiene para el inversor, "porque el proyecto técnico que se debe presentar tiene un coste y si finalmente no sale adelante, se han perdido muchos recursos por el camino".

De ahí que el primer consejo que da el experto es sacar la calculadura y hacer números. "Hay que estar seguro de que sea una buena inversión, porque hay gente muy lanzada que no se detiene a ver a qué precio está comprando el local, porque si se está comprando a precio de futura vivienda, igual no te compensa hacer la inversión".

"Entonces, importante, primero, que te den los números. Segundo, una vez parece que puede ser un proyecto interesante desde el punto de vista de inversión, toca analizar la parte técnica, que también es engorrosa", agrega.

Se refiere a que una vez efectuada la obra interior, debe contar con el visto bueno de un técnico municipal, que será el encargado de confirmar si lo ejecutado se ajusta a lo permitido "y que no se hayan hecho trampas".

Uno de los contratiempos más habituales llega a la hora de querer instalar una cocina con su preceptiva salida de humos. Una instalación que debe contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos, al discurrir habitualmente por los patios comunes del edificio. "Legalmente no se pueden oponer, están obligados a decirte que sí, pero si dicen que no, es un engorro judicial", comenta.

Una docena en marcha

El responsable de Brickbro advierte de que la reconversión de locales comerciales en viviendas es algo novedoso en Galicia –gracias a la reciente normativa modificada por la Xunta– "pero es habitual desde hace años en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde ya apenas quedan activos para transformarse".

También matiza que al ser un porcentaje relativamente pequeño sobre el total –entre un 10 y un 15%–, "exceptuando esos grandes núcleos, no hablamos de miles de activos, sino más bien de unos cientos".

De hecho, en la ciudad del Lérez tienen en marcha algo más de una docena de operaciones, "de las que cuatro son de venta y el resto de alquiler". Un volumen que se dispara hasta los 300 si se tiene en cuenta el conjunto de la comunidad autónoma.

La consultora tiene convenios con bancos –como el Santander–, con promotoras –como Culmia–, con inmobiliarias –como Solvia–, con compañías de servicios –como Intrum– y con fondos de inversión titulares de un amplio volumen de inmuebles. "Nosotros somos muy buenos analizando el potencial uso o actividad comercial detrás de cada local y cuando identificamos al mejor inquilino o comprador, dependiendo de si están alquiler o en venta, lo ponemos en contacto con el propietario", explica, tras asegurar que "generalmente primero intentamos buscarle una salida comercial".

Advertencia
Ojo a unos requisitos que no todos cumplen
A la hora de plantearse destinar un local a residencia, hay que tener en cuenta que no todos valen, puesto que hay unos requisitos de obligado cumplimiento.

Lo primero es contactar con un estudio de arquitectura que será quien confirme si se da el número mínimo de metros cuadrados (en torno a 40), si se respetan las alturas (2,5 metros), si cumple la normativa de accesibilidad (descartados los sótanos con escaleras), las dimensiones de la fachada, la ventilación, la entrada de luz natural, etc.

Revaloración
Posteriormente se elabora un anteproyecto que se presenta ante el Servizo de Urbanismo del Concello, que será el que conceda la licencia o sugiera algunas correcciones. En caso positivo, el local ya tiene garantizado el uso como vivienda y su valor de mercado se incrementa notablemente.

Si el propietario decide asumir el acondicionamiento, debe contratar un proyecto arquitectónico, cuyo coste se asemeja al de la reforma de un piso convencional. Según Guillermo Preckler, oscila entre 1.000 y 1.200 euros el metro cuadrado, importe que se cargará al precio final del inmueble.

El CEO de Brickbro comenta que "las obras más habituales es incorporar una cocina, un baño y una habitación. Después, según las características de cada local, habría que abrir puntos de luz, levantar divisiones y mejorar conducciones de luz y agua". El último requisito es tramitar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.

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