Comprar para alquilar en Pontevedra es ahora más rentable que hace diez años, en plena crisis de la construcción, según un estudio realizado por el portal inmobiliario idealista.com, que sitúa el aumento de la rentabilidad en un 0,8% más, pasando del 4,1 por ciento de ganancias de retorno en 2012 a un 4,9 en este año.
El repunte se debe, principalmente, al espectacular incremento de los alquileres en la Boa Vila, donde ya resulta mucho más beneficioso arrendar un inmueble tipo (céntrico y con dos habitaciones) antes que ponerlo a la venta.
Alberto Raposeiras, gerente de Inmoponte, explica que "las rentas mensuales han subido mucho y hoy en día compensa más alquilar que vender. Sobre todo los pisos de dos dormitorios. Muchos inversores vieron que eran una buena apuesta y decidieron comprar en su día, incluso en plena crisis económica. Porque ahora estamos en una época en la que el ladrillo se ha convertido en el nuevo oro rojo".
También hay mucho alojamiento de plataformas como Airbnb, tanto en el centro como en la zona vieja, "que está dando muy buena rentabilidad y provoca que los propietarios no quieran deshacerse de ellos", dice el experto.
Por tanto, es fácil concluir que el alquiler preferido por los propietarios es el de temporada, el de verano o el de webs especializadas, que da mucha más rentabilidad que uno de larga duración.
Este bum tiene un efecto inverso: el espectacular descenso en la oferta de vivienda usada en venta. "Sigue habiendo compradores interesados, pero falta producto. Casi no existe". Las bolsas tradicionales de suelo residencial, que se solían repartir por los barrios periféricos (A Parda, Monte Porreiro, Valdecorvos, avenida de Vigo...), está ya absorbidas por la incesante demanda.
El bajón es tan significativo que, según el análisis efectuado por idealista.com, la Boa Vila presenta una de las mayores caídas en pisos de segunda mano que salen al mercado: un 19% en solo un año, más del doble de la media nacional, que está en un descenso del 7%.
A nivel provincial, el batacazo se amortigua ligeramente, pero sigue presentando dígitos negativos del 12%. Los expertos lo atribuyen a que la oferta inmobiliaria de los otros grandes núcleos de la provincia (Vigo, Vilagarcía, Lalín...) presentan una salud más boyante que la de la capital.
Mínimo: 600 euros. El binomio alta demanda/escasez desemboca en unos alquileres de récord, cuyo incremento parece imparable. Muchos inquilinos (incluso con un sueldo medio-alto) se están viendo ya obligados a compartir piso o alquilar una habitación.
Estudiantes, inmigrantes sin papeles y profesionales temporales constituyen parte de este mercado de alquiler, en el que la oferta escasea por la poca construcción de vivienda nueva, el número importante de viviendas vacías y sin rehabilitar y el miedo de algunos propietarios a los impagos de alquileres.
Arrendar en Pontevedra un piso de dos dormitorios y garaje en una zona relativamente céntrica no baja de los 600 euros, aunque lo habitual es que se sitúe entre los 700 y 800 euros si son inmuebles con pocos años.
Alberto Raposeiras concluye que, en este escenario, "ahora mismo, una familia que quiera asentarse en Pontevedra va a tener que pagar un sobreprecio por encima del valor de mercado, debido a la alta demanda. No le compensa comprar, porque no es buen momento para hacerlo. Es preferible que se vaya a un alquiler temporal".
Y eso teniendo en cuenta que, en el actual contexto, solo pueden aspirar a comprar una vivienda quienes dispongan de ahorros, "porque un sueldo medio apenas permite hacer frente a una hipoteca y a los gastos corrientes".
Al respecto, el responsable de Inmoponte subraya que "en Benito Corbal tengo a la venta un piso de tres dormitorios, sin garaje, por 310.000 euros; en la Plaza de Galicia, cuestan una media de 200.000 euros los de segunda mano... la verdad es que no hay mucho mercado".
La falta de oferta de vivienda podría ser achacable también al miedo del propietario en alquilar. Sin embargo, las inmobiliarias consultadas afirman que estos temores están comenzando ya a superarse. "Faise un seguro de aluguer e xa non hai problema. O seguro anda polos 200 euros ao ano e págase, moitas veces, a medias entre o propietario e o inquilino", indican.
Comportamientos: Arrendar antes que comprar un techo
El furor por alquilar está llevando también a un cambio de hábitos. Ya no interesa tanto comprar vivienda: alquilarla pasa a ser la primera opción, como ocurre en otros países de Europa. "Los bancos ahora no financian, como antes, la vivienda al cien por cien y para comprar hay que tener 20.000 o 30.000 euros ahorrados. Por eso mismo, está habiendo ya perfiles de inquilinos —como una pareja de médicos, por ejemplo— que, hace unos años, serían compradores y ahora optan por alquilar", afirma Pablo López, de Jaus Inmobiliaria.
Aparte de los estudiantes, otro sector de la población que paga un sobreprecio por los alquileres son los inmigrantes sin papeles. "Sin permiso de residencia ni trabajo se ven obligados a aceptar sobreprecios en alquileres. Son perfiles de inquilinos de riesgo alto. Sin embargo, los asumen y suelen pagar porque se juntan familias con tres o cuatro fuentes de ingreso —la mayoría, de economía sumergida— y pagan. Eso sí, suelen ser viviendas peores pero a precios altos. Por ejemplo, por un tercero sin ascensor dan 500 euros al mes", dice el experto.
En los locales: De la rentabilidad más baja del país
Los locales comerciales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales. Sin embargo, el lucro se afloja bastante en Pontevedra, al ser la segunda capital con peores beneficios de España (un 7,4%) solo superada por A Coruña y Albacete, ambas con un 7,2%. La media en España se encuentra en un 9,5% de retorno. Esta tendencia se repite también en lo que respeta al negocio de garajes y locales para oficinas.
Habitabilidad: Se redujo la tasa de casas vacías
A falta del último Censo de Edificios del INE, que se hace cada diez años, en 2011 había en Pontevedra 886 viviendas vacías sobre un total de 39.568 construcciones, lo que arroja una tasa del 17,4 por ciento, notablemente más baja que diez años antes, de un 20,3%. Para combatir este problema, la Xunta acaba de poner en marcha el programa Vivendas Vivas, con el que pondrá en alquiler 300 pisos vacíos.
Los propietarios que decidan adherirse al programa tendrán garantizados seguros gratuitos frente a impagos y multirriesgo del hogar -cuyo coste asumirá el IGVS-, así como asistencia jurídica en caso necesario durante un plazo máximo de cinco años. Otra de las ventajas es que los beneficiarios de este programa podrán acceder a una vivienda a precios controlados y accesibles.
