El urbanismo tradicional concebía los edificios como un dos piezas, donde la parte superior tenía un uso residencial y la intermedia se reservaba a locales comerciales. Así fue durante décadas hasta que los nuevos hábitos sociales trastocaron el destino de los bajos.
El skyline de muchas calles aparece cada vez con mayor frecuencia salpicado de locales con el cartel de Se vende o Se alquila, prueba de la pérdida de protagonismo de estos espacios, lo que ha acabado generando desiertos de locales inactivos.
La férrea normativa urbanística tampoco ayuda a combatir la situación, un hándicap contra el que llevan tiempo luchando promotores, constructores y arquitectos. De ahí que la noticia lanzada la semana pasada por la Xunta, en el sentido de favorecer una revisión de la ley para propiciar la reconversión de estos espacios en vivienda, haya sido recibida con gran satisfacción en el sector.
Y es que una vez descartado su aprovechamiento como negocios, el futuro de estos locales solo tenía dos salidas: garajes o viviendas (en este caso, siempre que cumpliesen los requisitos de habitabilidad). "Vemos muy positivo que eso sea una posibilidad, porque aunque no servirá para todos los bajos, sí para muchos que ahora mismo están sin actividad", apunta Javier Garrido, presidente de Aproin.
Con la actual ley en la mano, cualquier edificio en casco urbano consolidado está obligado a reservar la parte inferior a usos comerciales, con la paradoja de que apenas tienen salida económica, motivo por el que cada vez se ven más locales sin ningún tipo de actividad. "Algunos incluso conservan los ladrillos o el encalado de la obra original, resultado de que no hubiesen tenido nunca ninguna función", apunta Garrido.
Ideales para mayores
Las viviendas resultantes de esta reconversión dependerán de los metros de los que se disponga en el bajo y de la política comercial del promotor de turno, pero hay empresas que se están especializando en viviendas accesibles. De hecho, los usuarios que más se pueden beneficiar de tener su domicilio a pie de calle son las personas mayores o las que presenten serios problemas de movilidad. "El hecho de no tener que subir escaleras o no depender de si funciona o no el ascensor es una ventaja a tener muy en cuenta", apunta Garrido.
En cuanto a los riesgos añadidos de estar justo encima de la vía pública, el presidente de los promotores considera que "las que estén mismo en la fachada serán las menos; creo que donde resultará más interesante la reconversión será en bajos que dan a dos calles o en los que dan a la calle y a un patio interior, lo que facilita la entrada de luz y aumenta la seguridad. No tiene mucho sentido que en una calle céntrica o muy transitada pongas una vivienda en la planta baja de la fachada".
Los expertos consultados coinciden en que la reforma proyectada por la Xunta "no será un cajón de sastre donde todo valga", y que se deberán concretar diáfanamente los espacios susceptibles de ser readaptados.
Promotores: "Resulta desalentador ver calles plagadas de bajos sin actividad"
"La sensación que tenemos es magnífica, porque llevamos mucho tiempo reivindicando ese cambio de uso. El urbanismo convencional le daba una prioridad casi absoluta al comercio de proximidad. Pero llegaron los centros comerciales y la especialización por zonas sin que se modificasen nuestras licencias, que nos seguían obligando a destinar la parte de abajo de los edificios a usos comerciales. Ahí teníamos un gran problema", apunta Javier Garrido, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra.
"Resulta bastante desalentador pasar por algunas calles plagadas de bajos con carteles de Se alquila y Se vende", apunta, para matizar que no se espera una gran revalorización de esos bajos, porque la adaptación a vivienda también tiene un coste importante. "El único beneficio es el resultante de recuperar el dinero invertido en la construcción del bajo. No se prevén negocios excesivamente lucrativos, aunque sí es importante darle salida a locales hasta ahora parados".
Constructores: "Con esta medida también se alivia el problema de la ocupación"
El presidente de la Asociación de Constructores de Pontevedra, Miguel Caruncho, recuerda que su colectivo lleva tiempo trabajando codo a codo con la Xunta para darle salida a los locales que ya no tienen la ocupación que tradicionalmente tenían.
"Anteriormente el bajo era un activo importante dentro de una promoción, pero el escenario comercial ha cambiado y nos encontramos con un parque de solares en desuso muy importante, con el añadido de que suelen tener problemas de ocupación y de poco cuidado de la fachada del edificio. Unos contratiempos que ahora, con la medida que propone la Administración, se solucionarían, por lo que los propios vecinos son los primeros interesados en que se lleve a cabo", comenta.
Caruncho reconoce que la reordenación no será la panacea para el actual problema de vivienda, "porque eso depende de la suma de muchas iniciativas", pero sí permitirá trabajar en un nuevo modelo residencial, "cada uno adaptado a sus características".
Arquitectos: "La nueva norma supondrá un cambio en el diseño de las urbes"
Anselmo Villanueva, presidente de la delegación de Pontevedra del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, matiza que la propuesta de la Xunta aún está a exposición pública, por lo que aún caben cambios y novedades. "Pero esto no solo es para que los bajos se puedan convertir en vivienda, sino que se están modificando las normas del hábitat para darle salida a un parque inmobiliario. El problema, muchas veces, no son los bajos, sino los entresuelos, esos antiguos despachos y negocios que ahora ya no tienen razón de ser en esos sitios", apunta.
Tras reiterar la demanda del Colegio de que se flexibilicen los requisitos para viviendas de promoción particular, Villanueva recuerda que "los únicos técnicos autorizados para avalar los futuros proyectos de reforma somos los arquitectos".
También subraya que de salir adelante la norma, el diseño de los futuros edificios –y, por extensión, de las urbes– cambiará sustancialmente. "Aunque debe primar la protección de la privacidad y de las personas".
Concello: "Nos últimos anos tramitamos máis de medio cento de proxectos"
El concelleiro de Ordenación Xeral da Mobilidade, Cesáreo Mosquera, reconoció este miércoles que se están intensificando las peticiones que llegan al Concello para reconvertir bajos en viviendas, aunque con el matiz de dedicarse exclusivamente a uso turístico, porque es la única potestad que le permite la Xunta. "Entre hostels e vivendas turísticas levamos xa anos tramitando proxectos. Eu diría máis de medio cento. Moitos deles xa están rematados e funcionando, e outros aínda se están a tramitar".
Sobre el cambio que impulsa el Ejecutivo autonómico, alerta de los posibles contratiempos de conciliar esas nuevas viviendas con su entorno, "sobre todo nunha zona onde poida haber calquera actividade con certos niveis de ruidos". De ahí que vaticine "que non será unha medida pacífica" y que defienda que quede en manos de los concellos, y no de la Xunta, delimitar en qué zonas se permita la transformación. "Pode ser un auténtico guirigai se non se fan as cousas con certo sentido", advierte.
