El estrés hipotecario puede afectar al 10% de las familias en la provincia de Pontevedra

Dedicar más de un tercio de todo lo que se ingresa a pagar la hipoteca. Eso es lo que se conoce como estrés hipotecario, una realidad a la que cada día se enfrentan más personas a raíz de la subida de los tipos de interés. Si en enero de este año el euríbor estaba en cifras negativas (concretamente en el -0,477%), el pasado octubre registró una media mensual del 2,629%, de manera que ha alcanzado su mayor nivel desde diciembre de 2008, el año en el que estalló la famosa crisis inmobiliaria (entonces estaba en el 3,452%).

Eso, en la práctica, deja a muchas familias al límite, sobre todo en un escenario de inflación como el actual, en el que cuestiones tan imprescindibles como hacer la compra en el súper, pagar los recibos y llenar el depósito del coche resultan mucho más caras.

En la provincia de Pontevedra se firmaron 647 hipotecas en agosto (el último mes contabilizado por el Instituto Nacional de Estadística), lo que supuso un 37,6% más que en el mismo mes del año 2019, el anterior a la pandemia. En la actualidad, el plazo más habitual de este tipo de créditos es a 25 años.

Pero no solo ha aumentado el número de personas hipotecadas, también el importe que cada una de ellas ha pedido al banco. Según el INE, los préstamos hipotecarios concedidos este último agosto en Pontevedra ascendieron, en media, a 147.553 euros cada uno; y según fuentes bancarias se sitúa en estos momento en torno a los 130.000 euros. En agosto de 2019 eran de 100.072.

En esta escalada tiene mucho que ver el encarecimiento del ladrillo. En las Rías Baixas, la revalorización media de las viviendas en los municipios costeros alcanzó el 11,6% en el primer semestre de este año con respecto al mismo período del 2021, de ahí que los pontevedreses tengan que pedir créditos cada vez más altos.

Y ese aumento de precios sumado al alza de los tipos de interés hace aumentar drásticamente el estrés hipotecario, que, según el portal inmobiliario Idealista, en las provincias gallegas afectaría a una de cada diez familias si se confirman las estimaciones de que en 2023 el euríbor a 12 meses alcanzará el 3% y si a medio plazo sigue creciendo hasta el 4%.

Pero, ¿a quienes afectará más esta escalada? Los hipotecados más sensibles serán aquellos con préstamos a tipo variable, algo que en España sucede en tres de cada cuatro casos. El INE aporta más datos: del total de hipotecas constituidas el año pasado, el 60,3% fueron con un interés a tipo fijo y un 39,7% a tipo variable, pero en los años anteriores la tendencia era la contraria. En 2016, por ejemplo, solo el 22% fueron a tipo fijo y el 78% a variable y, si nos remontamos más, al año 2013, el 96,6% eran a tipo variable.

Son estas las que, al revisar sus cuotas referenciadas al índice, sufrirán un mayor sobrecoste. Y para esas familias en las que el pago de las cuotas de sus préstamos se come más de un tercio del dinero que entra en casa, resulta muy complicado pagarse actividades de ocio u otro tipo de gastos.

Además de a las personas que ya tienen hipoteca, la subida de los tipos de interés perjudica también a quienes quieran contratar una. Según Idealista, en el escenario anterior a la invasión de Ucrania, cuando los tipos efectivos rondaban el 1%, en la provincia de Pontevedra (como en el resto de Galicia) sólo el 0,9% de las solicitudes hipotecarias eran rechazadas por no tener unos ingresos familiares en los que la cuota hipotecaria representara menos de un 35%. Ahora, con los tipos a casi un 3%, el porcentaje de desestimaciones se ha incrementado hasta el 3,6% .

Además de lo que todo esto supone, en este escenario también se combinan los ingredientes para que aumente la morosidad.

De acuerdo con el INE, en el territorio pontevedrés el año pasado se registraron 510 ejecuciones hipotecarias, de las que 266 fueron sobre viviendas. La cifra fue bastante inferior a las contabilizadas en los años previos, pero el temor es que esa tendencia a la baja se revierta y empiecen a subir de nuevo.

¿Qué dicen los expertos? ► "Hoy en día la ley facilita mucho la novación de la hipoteca con el propio banco o la subrrogación"

"No se puede generar pánico colectivo, pero tampoco eludir que tenemos un problema, porque los tipos de interés están subiendo y a determinadas familias, dependiendo de su nivel de endeudamiento, les pueden afectar".

Así lo explica Javier Estévez, miembro de la firma Hipotecas Pontevedra, con trayectoria desde 1997. Este profesional recuerda que venimos de "una situación en la que, por la coyuntura derivada de una crisis económica, los tipos de interés eran irreales, con un euríbor negativo", y ahora "por otra coyuntura como una guerra y una situación de inflación, se van a poner en valores normalizados", ya que "es normal que una persona pague una hipoteca con intereses entre el 2% y el 3,5%, que es lo que pasaba antes del año 2010 y 2012" y aclara que, incluso sin un contexto de guerra en Europa "eso iba a pasar igual" porque se trata de ciclos ascendentes y descendentes del mercado.

Venimos de una situación en la que los tipos de interés eran irreales y ahora se están normalizando

Este cambio, añade Javier Estévez, es "una medicina que nos va dando el BCE para que el mercado se frene, porque un piso que hace tres años costaba 150.000 euros, ahora cuesta 200.000 y eso no puede seguir así". De hecho, afirma que "a la persona de a pie le afecta más que suba así el precio de la vivienda, que que suba el euríbor como lo ha hecho".

En todo caso, ante la escalada de los tipos de interés, el asesor señala que "no tiene que cundir el pánico, sino que simplemente hay que adaptarse a la situación actual, en la que el mercado está cambiando a un escenario en el que se van a mover en una zona más normal".

Eso, apunta, no debería frenar a alguien que quiera contratar una hipoteca ahora. Eso sí, lo primero que debería hacer esa persona es "hacer un estudio de su viabilidad y capacidad de endeudamiento", algo para lo que, si no cuenta con las herramientas necesarias, debería asesorarse con un profesional.

"Lo primero que hacemos nosotros es un estudio personalizado del nivel de endeudamiento, relacionado con sus perspectivas futuras. Lo importante es que cada uno haga bien sus números para ser consciente de a dónde puede llegar y adaptar la compra a esa situación", puntualiza.

Para quienes ya tengan una hipoteca contratada y ahora se vean en mayores apuros para poder pagarla, Javier Estévez recuerda que existe la opción de renegociar. "La ley facilita muchísimo la novación (con el mismo banco) o la subrrogación (que es irse a otro). Los costes son muy pocos. Antes había que pagar los impuestos, pero ahora los pagan los bancos. Tú pagas una comisión de cancelación, que es mínima; una nueva tasación y el resto de gastos los paga el banco", afirma.

Sobre si es mejor elegir un tipo fijo o variable, indica que "el mercado nos va a volver a llevar a hipotecas variables, porque los tipos fijos a un 0,8% son insostenibles para los bancos y muchos ya ni siquiera los comercializan".

La situación actual es distinta a la de 2008; ahora la mayor parte de los bancos están adheridos al código de buenas prácticas

Con respecto a si el país corre el riesgo de caer en una crisis como la que estalló entre 2008 y 2010, Estévez apunta que la situación actual poco tiene que ver con aquella, cuando "el mercado no estaba adaptado" y se daban otras circunstancias. Además, "ahora la mayor parte de los bancos están adheridos al código de buenas prácticas bancarias. Es una ley en la que se recoge que, en determinadas situaciones de impago, el banco va a proponer una serie de medidas que van desde la reestructuración de la deuda, como es alargar el plazo; las carencias, la dación en pago... incluso habla de condonación de deuda. Eso no existía en el año 2008", apuntó.

"Si coges una evolución del euríbor, en 2008 pegó una subida al 6%, pero cayó en picado en 2009 y, sin embargo, mucha gente dejó de pagar igual, porque la causa no fue solo que el euríbor subiese durante un año, sino que había una situación de paro y, si no tienes ingresos, da igual que te renegocien la deuda o la alarguen, porque no puedes pagar. Ahora la situación es diferente y por el momento no tenemos un escenario tan dramático".