Pontevedra se sitúa como la ciudad gallega con menos suelo edificable a la venta

Fegein reclama una ampliación mínima del 25% de los terrenos urbanizables. El Colegio de Arquitectos demanda herramientas urbanísticas para facilitar la construcción, mientras los promotores piden cambiar el PXOM, del año 1989
Terrenos donde se asentaba la antigua Tafisa. RAFA FARIÑA
photo_camera Terrenos donde se asentaba la antigua Tafisa. RAFA FARIÑA

Si últimamente ha barajado la idea de construir su propia vivienda en Pontevedra habrá caído en la cuenta de que no es tarea fácil. Y no solo por las dificultades para financiar la obra o por lo caro que se ha puesto el material de construir, sino porque encontrar una finca edificable en el municipio es casi como dar con la aguja en el pajar.

Cualquier portal inmobiliario delata la carencia de terrenos aptos para levantar un nuevo hogar, un hándicap que viene de lejos y que también afecta a la promoción de viviendas colectivas. Según un reciente informe de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), de las siete grandes ciudades gallegas, Pontevedra es la que tiene menos solares urbanizables en venta: apenas diez parcelas cuyo valor se sitúa, además, en los 550 euros por metro cuadrado, la cotización más alta junto a la que se maneja en A Coruña (del mismo importe).

La organización calcula que como mínimo se debería ampliar en un 25% el suelo urbanizable de Pontevedra y el resto de grandes ciudades gallegas para, entre otras cosas, aliviar la tensión del mercado, aumentar la oferta de terrenos y contribuir a abaratar el precio de la vivienda. Y lo cierto es que no está sola en sus reclamaciones. Otros agentes del sector urbanístico también demandan cambios para incrementar la masa de terrenos susceptibles de acoger nuevas construcciones residenciales.

Entre esas posibles modificaciones, una de las primeras que se colocan encima de la mesa es la necesidad de intervenir en el Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) de Pontevedra, aprobado en el año 1989.

Los informes sectoriales bloquean el desarrollo residencial, retrasando las licencias de obra "hasta varios años"

El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra, Javier Garrido, aboga directamente por modificar el plan para "recalificar suelo" y, así, adaptar la oferta a la demanda de terrenos, "que sin duda existe". En su opinión, esto permitiría abaratar el valor de los solares y, sobre todo, agilizar la construcción de viviendas, "porque lo que se hace ahora son modificaciones a medida que se necesitan, pero en la mayoría de los casos las tramitaciones administrativas son muy largas y se producen desfases" entre los tiempos que planea el promotor y los que luego se llevan a término.

El presidente de la delegación pontevedresa del Colegio Oficial de Arquitectos, Anselmo Villanueva, coincide en que la "obsolescencia" del PXOM bloquea el desarrollo del parque de viviendas, colectivas y unifamiliares, pero en su caso apuesta por una solución intermedia, consistente en la aprobación de nuevas "herramientas urbanísticas" para favorecer la ampliación del suelo edificable, pero con el plan vigente.

El arquitecto explica que la aprobación de un nuevo plan de ordenación "no es garantía" de que se pueda aumentar la bolsa de suelo residencial, un argumento que, cabe recordar, también esgrimió el Concello cuando decidió paralizar los trabajos de tramitación de un nuevo PXOM en 2012.

Según denunció entonces el BNG, la Xunta no solo no aceptaba la pretensión municipal de lograr un crecimiento residencial de 30.000 viviendas, sino que obligaba a recortar la capacidad del plan en vigor, cifrada en 24.000. Además, el grupo nacionalista advirtió de que, si tocaba el plan, se vería obligado a catalogar de los terrenos de Ence y la extinta Elnosa como suelo industrial, otro de los grandes motivos por los que dejó el proyecto en stand by, ya que entendía que esto daría amparo urbanístico al complejo industrial de Lourizán.

Los grupos de la oposición llegaron a formar una comisión para intentar desbloquear el documento, pero fue un pulso frustrado. 33 años después, la idea de un nuevo plan sigue aparcada.

BUROCRACIA. Al problema de la carencia de suelo se suma, además, otras complicaciones que torpedean el desarrollo residencial. El portavoz de los arquitectos pontevedreses alude, por ejemplo, a la crisis de materias primas, que ha elevado los costes de construcción en al menos un 25% en el último año, y a la farragosa tramitación que se debe cumplir hasta colocar la primera piedra.

Según dice, la concesión de licencias por parte del Concello "sigue un ritmo razonable" y de media una vivienda unifamiliar puede obtener luz verde en "seis o siete meses". Sin embargo, cuando la obra exige informes sectoriales (Costas, Augas de Galicia, Patrimonio...) los tiempos se disparan, haciendo incluso que muchos clientes desistan del proyecto. "Son trámites que deberían estar resueltos en poco más de un mes, pero muchas veces se tardan años desde que se comienza la tramitación hasta que termina", advierte Villanueva. Un ejemplo claro es el nuevo polígono comercial de O Vao, que lleva casi 20 años de papeleo y aún no ha conseguido que la Administración abra la puerta a las siete multinacionales que quieren aterrizar en Pontevedra.

La situación es especialmente crítica en casos en los que se solicita permiso para acondicionar una vivienda a las necesidades de un residente con problemas de movilidad o de salud, ya que muchas veces cuando se obtiene la licencia el beneficiario de la actuación ha fallecido. "No debería pasar, pero pasa. La demora se pasa de plazo y al final nos encontramos con verdaderos dramas", concluye Villanueva.


La cotización llega a los 4,5 millones
Entre los solares edificables que están a la venta en el municipio, se encuentran parcelas que oscilan entre los 400.000 euros y los 4,5 millones de euros. De las que están colgadas en los portales inmobliarios de la ciudad, la de más valor es una parcela situada en el ámbito de la antigua Tafisa que en estos momentos se comercializa a 4.509.300 euros, un 10% menos que hace unos meses. 

El terreno cuenta con 2.925 metros cuadrados y dispone de una edificabilidad residencial de 12.927 metros cuadrados, a repartir entre bajos y siete plantas de altura.

El bum de las casas eleva la demanda

Las inmobiliarias pontevedresas corroboran que a nivel particular "no hay mucho suelo edificable disponible", hasta el punto de que en gran parte de las agencias de la ciudad las oportunidades se cuentan con los dedos de una mano.

Claudio Santalices, copropietario de Merca Service Pontevedra, es uno de los que confirma que la oferta de terrenos es "muy reducida", pero advierte de que hace unos años el catálogo era más pequeño. Según explica, el bum de la venta de viviendas desatado por la covid liquidó buena parte de las casas disponibles, provocando un repunte en la demanda y oferta de terrenos. "La gente quiere casa, pero como no hay, demanda suelo y eso hace efecto llamada en algunos propietarios". 

Aparte de las cuestiones meramente urbanísticas, Santalices asegura que muchas veces la falta de terrenos en venta se debe a que gran parte de los propietarios son personas mayores que prefieren "pasar los terrenos en manos de sus hijos", y a que en otras ocasiones los dueños desisten de consultar la información urbanística que requiere este tipo de operaciones. 

Alberto Raposeiras, responsable de Inmoponte, ratifica que hay algunos terrenos edificables en el rural, pero que en general "no hay mucho suelo disponible". Además, advierte que la financiación de estas propiedades es "más complicada" porque exige disponer de un mínimo de fondos de partida.

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