Pontevedra tramita cinco nuevas licencias para convertir bajos comerciales en viviendas

Dar una segunda vida a los bajos comerciales sin actividad y ampliar la oferta en el mercado de alquiler y, por extensión, reducir el precio de este en la vivienda, son dos de los objetivos de la reforma de las Normas de Habitabilidad de Galicia. 

El Consello da Xunta aprobaba el pasado jueves el decreto por el que se modifica esta normativa autonómica que data del año 2010 y que tiene la vocación de facilitar en determinados casos que bajos comerciales cerrados y entreplantas abandonados, y ubicados en entornos urbanos, puedan reconvertirse en viviendas. Esta reforma entrará en vigor tras su publicación en el Diario Oficial de Galicia (DOG). 

Pontevedra se ha incorporado ya a la transformación de estos locales aunque lo ha hecho poco a poco. Actualmente, el Concello tramita cinco licencias para la conversión de bajos comerciales en viviendas y ha registrado dos consultas urbanísticas de viabilidad de cambio de terciario a uso residencial. 

Lo que podría ser una pequeña revolución urbanística en las ciudades lleva años germinando. En la capital provincial ya en el año 2019 se registraron seis solicitudes de personas interesadas en estos cambios de uso en espacios ubicados en calles como Amado Carballo, Rosalía de Castro, Don Filiberto y otras de la Zona Monumental. Sin embargo, fuentes municipales señalan que desde que empezaron a solicitarse, en 2016 se han materializado tres proyectos, ya que no siempre cumplen los requisitos establecidos por la normativa.  

De tienda textil a apartamentos turísticos

Uno de los tres proyectos que ha salido adelante recientemente en la Boa Vila es el impulsado por el empresario pontevedrés Sebastián Filgueira, propietario de la tienda textil Olbe, que reconvirtió uno de los bajos de su negocio en tres apartamentos de uso turístico. Filgueira explica que decidió dar una segunda vida al bajo de su propiedad contiguo al convento de Santa Clara como vivienda en un momento en el que contar con dos establecimientos para su empresa dejaron de ser viables.

"Desde que empecé a hablar con Turismo hasta que se iniciaron las obras pasó un año y dos meses", señala el impulsor de Ponteloft. Una vez obtuvo la licencia de la Xunta, el Concello tardó solo veinte días en dar luz verde al proyecto. "Aunque tengo que decir que hubo mucho trabajo previo de los arquitectos que se reunieron con técnicos municipales para que el proyecto cumpliese con los requisitos", indica.

La obra se prolongó alrededor de cuatro meses y tuvo que tener en cuenta las condiciones de iluminación, ventilación e intimidad que exige la Ley para este tipo de proyectos. "En nuestro caso el tema de la iluminación fue sencillo porque el establecimiento tiene 17 metros de fachada con lo que cuenta con diez paños de cristal, y al ser tipo loft la estancia cuenta con mucha luz natural".  Para solventar los requisitos de ventilación se recurrió a campanas estractoras con filtro de carbono por lo que la vivienda carece de salida de humos.

El origen del uso de un local como vivienda proviene de Estados Unidos, donde ya en los años 50 los jóvenes estudiantes y los artistas de la ciudad con poco poder adquisitivo vieron en tiendas y almacenes una gran oportunidad de abaratar sus alquileres y, de paso, montar su taller en casa. 

Aunque no existe un registro oficial de locales acondicionados para el comercio que se encuentran en desuso, la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) estima que la comunidad gallega suma alrededor de 7.000 locales comerciales en bajos y entreplantas disponibles para alquiler, de los que 1.700 estarían ubicados en entornos urbanos de la provincia de Pontevedra, 2.200 en Ourense,  2.100 en A Coruña y solo 350 en Lugo. A estas cifras habría que añadir unas 650 oficinas entre las ciudades de Vigo y A Coruña que podrían beneficiarse de la reforma de la normativa.

Heriberto García, director xeral do Insituto Galego de Vivenda: "A norma facilita que se implanten novas formas de vida como o cohousing"

O Consello da Xunta aprobou esta semana o decreto polo que se modifican as Normas de Habitabilidade de Galicia que facilita a transformación de locais comerciais baleiros en vivendas. De que maneira?
A reforma introduce varias modificacións. Ata o de agora para converter baixos en vivendas había esixencias que limitaban bastante. Unha fundamental era que a vivenda resultante tiña que ter as ventás cara o exterior a un 1,80 metros de altura para evitar as vistas, ou o retranqueo da fachada de dous metros, o que dificultaba que certos locais puidesen cumprir eses requisitos. O que se fai agora é deixar que os concellos poidan suprimir esas esixencias e facilitar a transformación en determinadas zonas das cidades. Non significa que todos os baixos se poidan converter en vivenda. Hai que seguir garantindo a implantación do comercio de cercanía, pero todos coñecemos zonas das cidades que non teñen nin terán vocación comercial e os espazos quedan abandonados. Agora, flexibilizando a norma, con que teña unha altura mínima dunha vivenda de 2,50 metros é suficiente, antes pedíanse tres metros. Ao mesmo tempo tamén se permite que teñan un sistema de extracción de fume que non teña que ser mediante unha cheminea ao exterior por unha fachada. Hoxe hai modalidades de campá que facilitan o tratamento de fumes domésticos sen necesidade de ter eses sistemas de extracción.

A cantos locais pode aplicarse ou a que zonas das cidades?
As cifras de locais que temos son as que facilitan as asociacións. Fegein estima que son arredor de 7.000 locais en Galicia, pero todo iso depende da delimitación que fagan os concellos. Hai que ser coidadoso con que se sigan mantendo baixos para a actividade comercial ordinaria, que é o que dá vida e crecemento económico ás cidades.

Falamos de baixos pero tamén de entreplantas.
Si, son outras zonas das edificacións que tamén están quedando en desuso coas novas formas de traballo. Aí o que permite a norma é que as entreplantas se poidan reconverter en vivenda cunha altura mínima de 2,40 metros, que é a que teñen con carácter xeral estes espazos, no canto dos 2,50 que se esixen nunha vivenda. O que se pretende é recuperar espazos sen uso nas cidades e axudar a paliar dun xeito rápido as necesidades de vivenda que detectamos e contribuír a baixar o prezo do aluguer, e darlle vida a zonas das cidades que están quedando con certa degradación.

A norma tamén remarca que se garanta a iluminación.
Sempre se teñen que garantir as condicións de ventilación, iluminación e intimidade. Outra modificación que introduce o decreto é que antes para ter a condición de espazo exterior, con carácter xeral polo menos dúas estancias -o salón e un cuarto- tiñan que ter vistas a un espazo exterior o suficientemente amplo para obter unha iluminación e ventilación adecuada. Iso non se perde. O que se incorpora é a cociña como a estancia que poida ter saída á iluminación. É unha cuestión que viñamos detectando en cascos históricos, onde os espazos exteriores son máis limitados.

Xa se nota a demanda deste tipo de reformas?
Notamos a demanda a través de peticións de terceiros, pero tamén cando actuamos como promotores. Nós construímos e rehabilitamos e, polo tanto, testamos a aplicación destas normas e vemos cales son as limitacións que ás veces dificultan a execución dunha obra, sobre todo en materia de rehabilitación.

A reforma das Normas de Habitabilidade tamén introducen a perspectiva de xénero.
Si. Hai unha serie de medidas orientadas a incorporar medidas de perspectiva de xénero e de seguridade das persoas. Procuramos evitar que no deseño das edificacións queden espazos con zonas pouco iluminadas a efectos de que sexan espazos seguros. Tamén a reforma da norma facilita a incorporación de novas formas de vida que neste momento son incipientes e evita que a rixidez da normativa impida que se implanten. Todos oímos falar de sistemas de cohousing, sistemas interxeneracionais, vivendas modulares, vivenda industrializada... Procuramos que cando sexan construcións que leven certa innovación, xa sexa polos materiais a utilizar, pola forma a construír ou o deseño, poida excepcionarse o cumprimento das normas. Un exemplo, que os tendedeiros obrigatorios para todas as vivendas nos cohousing non o sexan, que se plantexen zonas de lavadoiro e tendedeiro común para vinte vivendas. Ou que as cociñas que teñen que ter unha superficie determinada, se se plantexan zonas de comedor común con equipamentos de cociña que se poida reducir a unha dotación mínima.